楼市2019年怎样稳定?房价走势如何?专家们这样解读

“两会”是代表、委员参政、议政的大平台，所以每年两会举国上下，国际国内，万众瞩目。3月15曰中午，全国人民代表大会十三届二中全会胜利闭幕，这意味着年度“两会”圆满结束。就在这天下午，中国豪宅研究院召集了在京部分专家、研究员，举型了一次闭门论坛，论坛主题是：“2019两会后中国房地产发展趋势”。

中国豪宅研究院院长朱晓红发表了简短的致词。他说，今天参会的嘉宾年龄上符合老中青三结合的年龄结构，职业上有资深的职业研究者，有深耕房地产一线职业经理人，有广纳民意笔耕不止的媒体才俊，有桃李满天下，著作等身的大学教授；有为房地产行业提供咨询服务的顾问。而大家都是人居生活的关心关注者，都是非常缜密的思想者，研究者，是空前活跃的楼市评论者。

今天大家聚在一起，集贤集智，围绕两会后房地产行业的发展趋势展开讨论。希望大家畅所欲言，发表“两会”感言，解读国家发展战略，分析经济大势，为中国楼市把把脉，并为行业，房企，购房者谋事献策，谈谈如何理解实现房地产行业稳定健康发展。目的是帮助行业内的朋友，从不确定，看不懂，焦虑与迷茫中走出来。

李战军：2019年全年市场有望再创新高

首先，发言的是中房研首席研究员李战军，他在发言中说：年初前两个月的房地产数据己经出来，有好消息有坏消息。好消息是房企投资！依然高涨，同比投资总额大幅提升；坏消息是市场销售遇冷，房价阴晴不定。李战军指出，尽管开局的数据不甚理想，但瞻望全年，我们依然持乐观态度，甚至可以预言，全年市场仍然会有好收成，甚至再创销售面积与销售额的新高。对此，李战军给出三条理由：

一、国家经济要实现在高点上的稳增长，作为支柱产业的房地产行业必须用市场业绩来支撑；

二、以城市为主体，以及强化市场化体系，必然会产生动能，释放楼市主体的积极性；

三、商品房市场尤其住房市场，蕴藏着源源不断的巨大需求。一旦房企展开纵横捭阖的大手笔，纵向可延伸到更多的人居服务，横向可以向更多的生活服务生枝散叶。

朱敏：当前经济不确定因素多，楼市股市看不懂？

来自一线的， 中赫集团品牌总监朱敏，则带着问题的心态来参会。他觉得，当前经济形势不确定因数依然很多，两会前，行业内外依然有很多看不懂的现象，未来的政策走向是宽还是严，抑或是宽严相济？国家怎么定位房地产？房企应该怎么办？面临地价高，房价限，成本高，保品质，保盈利的纠结应该怎么破局？

豪宅研究院名誉院长赵海、院长朱晓红与中国社会科学院原城乡环境研究所所长、教授级高级研究员牛凤瑞分别给予解答。叁位专家的基本观点是：从政策层面看，落实城市为主体，实际就是中央政府在调控问题上将向地方政府充分放权，也就是指方向，不出具体政策，从而让因城因时施策更具针对性与实效性，比如说限价不适合所有城市，所以该取消就取消；从市场层面看，按经济规律办，要从成本与房价的关系着手，给品质维护与提升留有空间，比如:要么取消限价，要么先限地价后限房价；从房企角度看靠品质立业，做责任房企是一生一世的事，无论生存环境发生什么样的变化，这个信念都不能动摇，宁缺毋滥，什么无可奈何，成本所迫，大势所趋都不是品质滑坡的理由。品质、品牌、品位是拾阶而上的，品质是基础，品牌是名誉，品位是来自市场的认同与尊崇。

赵海：对于中小企业融资难融资贵要同等对待

“中央着手解决中小企业融资难融资贵的问题对房地产企业有什么影响？”赵海院长在解读时说，从严格意义上讲房地产行业内的中小企业与国家定义的中小微企业不是一个概念。这里面有一个用工人数，营收规模的界定问题，按照中型界定为2000万以上的标准。

房地产开发企业中最小的营收规模也远远超标，所以不在广义的中小微企业之例，因此也不是扶肋的对象。当然，房地产行业也存在狭义的中小微企业，也同样存在着融资难融资贵的问题，甚至有钱拿地也难的问题，房企的中小微企业或民营企业融资难融资贵的问题怎么解决？排名前列步是要平等对待中小民营企业，在安全与信用条件相同的情况下，不要轻此厚彼，而要一视同仁。

刘光宇：2019年要不要买房？

诸葛找房运营中心副总经理，当红自媒体人刘光宇，在论坛发言时，侃侃而谈，谈大势，说楼市。在谈及2019年要不要买房时？他说，不能一概而论，当买不当买，因人因时而异。如果是自住，只要有钱，有资格，就大胆买。但在他看来，房地产调控主基调并未变，让住房回归本质，打击炒房，抑制投资的政策趋势“两会”前后是一致的。所以，未来三五年，炒房没出路，投资空间小，就整体而言，房价稳定，市场健康是主流表现。但不排除，基数底，人口净增长规模大的区域出现异动……

赵秀池：两会后房地产金融是宽松还是从严？

首经贸大学教授，赵秀池博士是出镜率较高的房地产专家。她在座谈会上主谈的话题是“两会后房地产金融是宽松还是从严”？她分析说，科学的房地产金融应是当宽则宽，当严则严，它既要有一定的防风险的政策约束，又得依循经济规律，鼓励支持房地产健康发展。在内外形势十分严峻，经济发展增幅放缓的大背景下，政府对金融防风险高度重视，一是警惕货币超发，二是把控资金流向，对房地产全融基本是采取“从严”政策。“从严”对打击炒房，抑制投资起到了积极的作用，但由于首套首付提高，房贷利率提高，筑高了购房成本，也误伤了很多刚需。

赵秀池教授认为，政府落实城市主体责任，建立两个住房体系，就是要保持住房市场稳定，解决人民群众的住房困难。所以，她建言，房地产金融政策要在鼓励刚需方面撕开一个口子，对首套首付要回归到30%，甚至以下。对刚需，改善，投资采取差别化房贷政策，对楼市稳定健康发展有益而无害。与会专家认为，房贷尤其是首套房贷，坏账率较低，安全性较高。所以，降低首套首付门槛，可信、可行。

曹磊：中国楼市是政策市

红星美凯龙集团发展顾问曹磊在座谈会上有一段精彩发言，他在发言中说，中国楼市受政策影响很大，所以行业內的从业人员，首先要读懂政策，了解政策的变化与新的发展趋势。“两会”期间，听了总理的政府工作报告后，觉得房地产市场今年是稳字当头，调控将从“严历”转向“柔和”，而住建部部长与记者对话时则强调要“五个坚持”。曹磊认为，部长的“五个坚持”，是对总理报告中强调的房地产工作构想的细解，主要是避免误得误解。曹磊认为，房地产行业在国民经济中的地位一直是至关重要的，过去如此，现在也如此。只是房地产行业在不同时间有不同的发展思路，过去是要素驱动，现在是创新驱动。如何去创新？要与时代，市场接轨，当前要确立产业地产的概念，要围绕产业做地产。比如，做住宅要考虑到生活、生产、生态的融合，要尽可能促成职住不分离，促成产城融合。

牛凤瑞：如何解读房地产市场稳定

从另一个会场赶来的牛凤瑞老师刚一落座，就直奔主题开讲。他表明自己是市场派、乐观派、信心派。他阐述了几个观点:

一、住房保有量户均1·1套统计数据不能说明市场平衡。因为钱多不会分给钱少的用，房多的也不会让给无房户住，住房存量市场品质老损更新换代的市场依然很大。住房市场，有地域性分化，但无整体崩盘，泡沬破灭的风险。

二、人人有房住基本实现，人人买得起房不可能。年轻人买不起房是常态，买得起是例外。

三、城市间的房价比较不仅仅是房价高低，不一定是房价低的就是合理，房价高的就不合理。上海、北京的房价收入比不一定比县城高。国内与国外的住房成本的分配时段不一样，国內是房价高，持有成本低；国外是房价低，持有成本高。对高房价要客观地看。

四、租购并举，以购为主。这是中国住房消费根文化所决定的。

对牛老的精彩发言，赵海主席现场点评说，逻辑性强，用常识说话，有良知。

朱晓红：2019年是风险与机会同在的一年

朱晓红院长最后做总结发言:今天各位专家从政策、市场两个维度解读了2019年度中国房地产发展趋势，结合我个人的理解，作如下总结:

一、2019年国际国内经济形势存在很多不确定因素，增速放缓，但依然会在国际上有比较优势，因为我们是在基点高的基础上还有比较高的增幅。风险与机会同在，是今年经济大势与楼市的重要特征。力避风险，抓住机会，蠃得胜利，还需要业内从业人员用心，用脑，用力去拼博奋斗。

二·国家经济发展的增幅指标，需要房地产行业多做贡献，不拖后腿。房地产行业将会在政策上得到较有力的支持，在发展上有乘势而上的动力。更重要的市场潜力很大，专家们预测再创新高的预期有望实现。

三·从要素驱动到创新驱动。房地产行业在当前的形势下，要勇于变革，科学创新。但转型不一定是转行，更不是去房地产化，而是立足主业，拓宽领域，延伸服务，变要素驱动为创新驱动。在业主获得更多的幸福感，满足感的基础上实现行业及企业的社会价值。

历时三个小时的座谈会，生动活泼，大家在交流中，相互学习，取得了很多共识。这种学研风气要发扬光大，成为我们研究院的一种传统。