新4万亿旧改资金投入楼市,是利好还是利空?

说起4万亿投资，人们还记忆犹新，2008年为了应对亚洲金融危机带来的危害，我国启动新增4万亿的投资计划，当时的目标也是拯救实体工业，甚至还有不会流入楼市一分钱的说法。但是，投资都是逐利的，哪里利益大，就往哪里流动。所以， 2009年后房价暴涨的正是这4万亿投资大量流入楼市造成的结果。

过去，由于坚持房地产的支柱产业地位，房地产带动经济发展，保证经济以较高速度运行，确实也功不可没，房地产与经济增长之间的依赖关系，成为人们长期看好房地产的直接原因。所以，不管楼市多么低迷，不管调控多么严厉，总有人期待三两年之后，还会重提这只旧壶。

坚持住，就有机会！这是楼市投资者将定不一定信条。

还真是，说来的，真的就来了。近期，又一个4万亿的楼市投资计划启动，并且直接全部是楼市资金。这个项目的名称叫做“旧房改造 ”，就是说，对老破小区进行升级改造，比如加装电梯、改造管线、道路维修、绿化升级、外墙保温、门窗更换等等。总之，是让旧小区面貌一新。这个项目需求有多大？毫不夸张地说，非常巨大，或者说，是无限的发展空间，因为，什么是旧小区？这个定义是会变化的，今天的新小区，过几年就成了旧小区，今天看着还挺新的设备、设施，过几年可能就该出问题了。

因此，老旧小区改造的市场空间巨大。这次4万亿投资计划，较大的特点，就是，规避了过去拆迁、征地、盖高楼的模式，人们都自以为然地以为，旧房只有拆迁一条路可走，现在不是了。所谓的可持续发展、循环经济的途径，差不多就是这样了。旧房拆迁折腾个底掉，造成了很多的社会问题，包括楼市泡沫和高房价问题，也制造了大量的建筑垃圾。其实，还有一点，人们并没有意识到，就是高层建筑、超高层建筑在未来会出现的一些不容忽视质量问题、结构性问题问题。

这次的4万亿“旧改”计划，就是不用拆老房子，不用土地开发，不用开发商折腾，让旧小区通过升级改造，变成一个崭新的小区，让建筑更加结实、业主更加便利、设备设施更加安全，特别是对上世纪建成的那些多层住宅小区，充分发挥了楼层低、密度小、人口少的优势，让小区居民的生活质量和环境会大幅度提高。

同时，“旧改”项目，涉及到的行业比较广泛，既能发挥带动基建各个行业的发展的作用，又能填补棚改缺失后的缺口，可谓是一举两得。据初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于棚改减半导致的资金缺口。但是，这4万亿资金不会像上次的4万亿那样，推动房价上涨。反倒是因为改造旧房，产生一种替代作用，让更多的新房需求转向二手房市场。【本文由“马跃成”账号发布20190705】