济南楼市稳步增长,2019或迎新发展机遇

刚刚过去的2018年，“泉城”济南的房地产市场稳中有变。从年初的调控延续，到后来的“三限”等政策出台带动的调控深化，再辅以积极的人才引进落户政策放宽，全年的房地产市场受价格调控、房屋限购、人口流动、销售预期等多方因素的综合影响，出现了整体缓慢上升而局部微调的态势。

▌近期济南房地产市场变化一览

与往年数据相较，除了2016年因棚改等特殊政策原因造成的销售额激增外，济南2018年的销售量总体上升，全年总成交面积和套数同比上涨1.7%/3.0%，销售额则因价格增长而大幅上涨30.6%。

而在四个季度当中，济南前三季度保持销售量的增长，其中二、三两季度成为全年销量攀升的主力。因调控政策的延迟效应，年底全国房地产销售出现下滑，济南“金九银十”不再，四季度销量环比下降22.1%，在全年排行倒数第二。

整体来看，近几年济南市房价呈现平稳上扬的姿态。从2013年至今，除了个别月份的小幅回落，绝大多数月份的价格稳定上涨。截止去年年末，房价由五六年前较为稳定的7000-8000元/m?价格段一路上涨至如今两倍左右。近三个月，住宅平均价格仍维持小幅上涨，并处于16000+元/m?的相对高位。

济南2018年的土地市场规模整体比2017年大幅上升。其中推出各类用地总面积达2276.1万㎡，同比增长56.3%，其中住宅用地推出903.23万㎡，同比上升30.15%；商办用地推出451.97万㎡，同比上升80.77%。成交土地面积1926.1万㎡，同比增长54.7%，其中住宅用地成交761.82万㎡，同比上升22.74%；商办用地成交395.68万㎡，同比上升115.96%。全年的土地供应量与销量提高，为楼市的销售增长提供了保障。

▌济南新规划频出，为楼市发展赋能

过去的一年济南市规划建设方面成果颇丰，为房地产市场的未来发展打下了基础。全国排名前列新旧动能转换先行综合试验区在济南落地，先行区总体规划获市委市政府研究通过。春节前夕的2月2日，规划局已公示先行区崔寨片区4个街区的控制性详细规划图。政府将坚持规划先行，按照田园城市、精明增长的理念，明确空间结构与产业、用地布局，集聚创新要素，发展高端高效产业，按不高于30%比例控制建设用地规模，严控建筑高度，构建鹊山—华山景观廊道，着力打造现代绿色智慧新城。

济南国际医学科学中心规划，也于去年8月由市政府正式批复。规划将按照“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”总体要求，高水平、高标准完成济南国际医学科学中心规划方案，科学确定空间布局结构、用地构成比例、功能设施布局、核心区空间形态和生态保护策略。

此外，济南将加快推进全市重点建设项目。对2018年240个市级重点建设项目、80个重点预备项目进行分解，拆分为264个子项。162个子项正常推进，对推进困难的21个子项，向市政府提出了推进意见建议。加快中央商务区重点项目规划手续办理。完成绿地420米超高层、平安360米超高层、华润230米超高层、历下国际金融中心项目(已确定入驻中国银行和齐鲁银行)规划许可手续办理。

▌兼并莱芜，泉城新阶段发展可期

今年1月9日，国家正式批复莱芜并入济南市，合并后的济南市GDP将超过烟台成为全省第二。两市合并更多的意义在于提升省会城市济南的领导力，信息、技术、资源等共享实现强强联合。莱芜市本地房地产市场价格一直较低，但近年来已陆续有恒大、绿城、莱钢等房地产公司的项目开发，尤其是最近的绿地雪莱小镇项目，在两市合并之际投资600亿建设产城融合的国家特色小镇。随着合并的进行以及交通建设的完善，两城之间的楼市差异将逐渐走向均衡化，位于原两市区之间的雪野旅游区也很可能成为下一步房地产开发的热门地带。

新一年度，济南房地产市场将伴随城市发展，迎接更大的机遇与挑战