开发商称要下大力气解决拿地问题,对今年楼市透露哪些房价信号?

搜狐焦点东平站 2019-03-23 10:10:10
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楼市真的开始回暖了吗?这是进入2019年以来,大家都十分关注的一个问题。笔者认为,判断楼市冷暖的标志有很多,比如调控政策、土地市场等是否发生了变化。与去年快速降温的房地产市场相比,最近这三个月,最大的变化莫过于楼市出现的一些回暖的迹象:热点二线城市降低落户门槛,三四线城市托底楼市,五六线城市鼓励农民

楼市真的开始回暖了吗?这是进入2019年以来,大家都十分关注的一个问题。笔者认为,判断楼市冷暖的标志有很多,比如调控政策、土地市场等是否发生了变化。与去年快速降温的房地产市场相比,最近这三个月,最大的变化莫过于楼市出现的一些回暖的迹象:热点二线城市降低落户门槛,三四线城市托底楼市,五六线城市鼓励农民进城买房,房企竞争拿地现象也再次出现。不过,面对房地产市场的这些躁动,土地市场的变化往往更引人关注,毕竟这是“面粉”和“面包”的直接关系。那么,应如何看待当前土地市场的局部回暖呢?这又将对2019年的房价产生哪些影响?

3月20日,绿城中国行政总裁张亚东表示,现在的房子都是两年前拿地,现在的利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的,因为没有房子就没有营销,没有回款,也就没有投资。针对2019年,他预计上半年的销售额大约完成30%,下半年要完成70%,最根本的原因就是手上没有项目,所以要下大力气解决拿地问题。此外,他表示今年的销售目标是1800亿,在2018年的基础上增长20%。在笔者看来,如果用简单一句话总结就是,目前手上基本处于没房可卖的状态,今年会通过多拿地等方式来解决这个问题,同时来进一步提高企业利润。

看到这里后,可能很多人会产生一个疑问,现在究竟是房子不好卖还是没有房子可卖?笔者认为,在过去这一年多时间里,严厉的楼市调控逐步改变了市场对未来房价的预期,在买涨不买跌的心态作用下,买房意愿普遍下滑,卖房成为开发商的头等大事。为此,开发商做了很多努力,比如推出特价房、春节不打烊等等,但几乎没有获得市场的正面回报。所以,房子不好卖是大家对市场的固有印象,那么,为什么部分开发商又面临没房可卖的情况呢?

对于开发商而言,有地在手心不慌,无论处于楼市的上行期还是下行期,都会淡定很多,而且可以随势而变,但手里没地不可避免的会“痛苦”一些。随着土地市场降温,开发商拿地意愿开始下滑,去年出现了不少底价成交和流拍现象,所以囤货少或者没囤货都不奇怪。究其根源,主要有两个:一是,面对严厉的调控,开发商采取了保守策略;另一方面,加快回款是当前的重要任务,最近这一年,不少资金链承压的开发商没有底气,中小房企尤其如此。

言归正传,通过绿城中国行政总裁张亚东的观点来看,目前开发商急于拿地补仓的心情十分迫切,这给我们透露了哪些信号呢?

第一,房企融资环境趋于改善,开发商或加速拿地补仓。虽然销售依然承压,但自从去年年底以来,开发商融资环境就开始有了改善迹象,随着央行多次降准,开发商在今年的融资呈现井喷状态,发债总量与发债个数远远超过去年。根据相关统计,截至上个月22日,今年开发商境内发债规模高达928.4亿,比去年增加97.1%;地产债发行数量136只,比去年增加72.1%。

总体来看,开发商加速融资的目的有两个:一是应对到来的偿债高峰期,二是进一步补充流动性,缓解销售下滑带来的资金压力,从而为拿地开发等事项做准备。值得一提的是,对于手里缺“粮”的开发商来说,自然会利用当前窗口期加速拿地补仓。不过,与中小型开发商相比,大型开发商往往能以较低的成本获得资金,从而缓解资金链承压状态,烫平周期带来的影响。

第二,房地产仍会稳步增长,应客观看待房地产的功能和地位。进入2019年以来,随着房地产调控政策基本见底以及房企融资环境的改善,开发商对房地产的走向基本持乐观态度。原国家房改组组长,中房集团董事长孟晓苏就表示,如果说2017年和2018年是抑制,那么2019年一定会是上涨,而且下半年会出现明显复苏。

笔者之前说过很多次,2019年仍将发挥稳增长的作用,这不仅是受大环境的影响,也与房地产所具备的地位和功能密切相关。首先,城镇化离不了房地产的推动。中国房地产业协会会长冯俊表示,未来二三十年,还有2亿农业人口转为城市人口,房地产需要为这些需求提供住房。其次,经济是不断上涨的,反过来就决定了房地产会不断增长。此外,人们对房产的资产配置不断增加,房地产稳步增长,居民的财富也就基本稳定了。

第三,房地产调控已进入调整期,土地市场逐渐出现分化。根据统计,2019年1月份,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。在这个榜单上,北京、杭州、苏州居于前三位,西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

笔者认为,经济发展程度较高的东部一二线城市对人口有较强的吸附能力,住房需求比较旺盛,一直都是开发商投资布局的重点。不过,随着中西部地区经济的崛起,一些重点核心城市也开始成为了开发商投资拿地的热门之选。总体而言,随着房地产市场的持续调整,开发商拿地仍然比较稳妥,土地市场不可避免的出现分化。笔者认为,针对2019年,开发商拿地重心仍然放在经济基础较好或者发展潜力较大的城市,而三四线城市则要落寞得多。

总而言之,土地储备是开发商的“粮仓”,“粮仓”的大小决定着开发商的规模、市场占有率以及竞争实力,对于大中型开发商来说尤其如此。所以,笔者认为,2019年的土地市场交易总体会比去年稳中有升,出现一定热度是不可避免的。不过,最大的变化就是,为了寻求稳妥,今年投资拿地会更加考量地理区域以及城市的层级,传统城市群以及重点核心城市将是热门首选。不过,笔者认为,在“稳地价、稳预期、稳房价”的调控目标下,“地王时代”早就已经渐渐远去,土地市场过热的现象几乎不会出现,平稳和理性依然是房地产市场的主流态势。

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