华中区域:借力区域中心城市能否持续?

中指研究院连续五年开展春节返乡楼市见闻系列活动，组织300多名分析师“回家乡、探楼市、看变化”，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，笔触出一个个故乡城镇的多样形象和潜在机遇，根据分析师对当地房地产市场的多样化反馈形成系列的回乡探楼市研究。本次研究中，我们将视角聚焦于区域，看房地产市场格局的变化，下文为系列研究之华中区域篇：借力区域中心城市能否持续？

图：2015年-2018年华中区域房地产新开工面积和销售面积增速及其占全国比重

注：本部分华中区域包括：河南、湖北、湖南和江西。

近几年华中区域房地产市场获得较大的发展，商品房新开工面积和销售面积均保持较快增长，2018年增速分别达15.9%和6.8%，其中销售面积增速高于全国平均水平；从占全国的比重来看，华中区域销售面积占比逐年提升，2018年升至22.3%，对我国房地产市场贡献较大。华中区域内部多数城市经历2016年、2017年房地产市场量价齐升后，2018年市场步入调整期。根据中指研究院分析师调研结果，华中区域房地产市场主要表现以下几个特点：

▌借力中心城市，市场获得快速发展，但在政策持续调控下，楼市逐步理性回归，未来随着产业的不断发展，市场仍存发展机遇

武汉阳逻地区近几年受益于武汉城市规划利好，产业发展为区域带来人口流入，良好的交通和商业等生活配套逐渐完善，加强了区域的人口吸附力。同时地铁提前开通、品牌开发商入驻以及武汉楼市高烧不退背景下，投资客纷纷转向有发展潜力的不限购区域，阳逻因不限购，且基本上以毛坯房源销售为主，吸引大量购房者关注，区域供不应求明显，楼市发展进入快车道。2018年随着调控的深入，限价、刚需优先选房等政策的实施，以及有效监管地不断细化，武汉楼市逐渐步入平稳，购房者也更趋理性，阳逻楼市亦随之降温，市场逐渐趋于冷静。阳逻目前已经开通了地铁线路和江北快速路，还规划有新港线，未来在交通、商业等规划逐步落实和推进下，市场将进入新的平稳发展阶段。

河南开封近年来，在郑汴一体化、棚改及自贸区设立等一系列利好因素的影响下，房地产市场发展迅速，再加上市场供应紧张及郑州需求外溢等多重因素影响，开封房地产市场一度实现量价齐升；2017年开封最严的“汴九条”出台，限购、限贷、限价、限售调控政策贯穿楼市，政策持续调控下，2018年购房者观望情绪浓厚，楼市进入调整期，市场回归冷静。尽管市场进入调整期，但后期随着产业、交通等规划措施的落地，对人口仍存一定程度的吸引力，房地产市场仍有机会可寻。

▌棚改货币化政策收紧，市场需求支撑减弱，楼市成交回调

襄阳谷城县作为襄阳经济较为发展的县城之一，房地产市场深受襄阳市政策调控的影响，其中影响较大的莫过于棚改政策的变化及市场监管力度的加强。2018年襄阳市棚改计划瘦身以后，谷城县公布2018年棚改计划，实行货币化安置计划改造户数明显低于2017年棚改货币化安置数量，同比下降超过三分之二，较2016年下降90%。2018年谷城县房地产市场成交量较2017年回落，市场出现调整。

▌品牌房企集中入驻，产品质量提升，为市场拓展新的发展机会

正如中指研究院分析师调研结果所示，品牌房企进入，品质客户需求得以释放。湖北团风品牌房企碧桂园进入，开发的碧桂园翡翠华府项目坐落在城东发展区，是团风最贵的楼盘。碧桂园以其较佳的楼盘品质和园林设计打动团风有购买力的客户，并成功吸引了一些品质客户回流置业。河南开封恒大、万科、碧桂园、绿地、保利等知名房企陆续进驻，优化了产品供应结构，并催生改善性需求，从而一定程度上带动了开封房地产市场快速发展，未来随着品质的提升，城市价值和形象也将获得提升，购房需求将进一步释放。

华中区域楼市除了呈现以上特点之外，大城市带动区域较快发展，但其虹吸作用明显，长期来看，周边部分城市人口外流仍值得关注。湖北孝感作为武汉城市圈重要节点城市之一，得益于武汉城市地位的日益提高，孝感也迎来更多的发展机遇。未来孝感城镇化还有提升空间，同时汉孝同城化有助于孝感城市的发展，但同时由于自身缺乏核心产业，对人口吸引力不足，人口流入毗邻城市武汉的显现愈发严重，对当地房地产市场支撑力有所受限。

江西万年县经济发展相对落后，产业吸引力不足，同时周边南昌、鹰潭等综合实力较强的地级市分流购房需求，万年县房地产市场需求显不足，而供应量增加，供过于求现象明显，未来房地产市场依然承压。

整体来看，根据本次返乡调研结果，华中区域内部中小城市房地产市场前期均呈现量价齐升的现象，或受益于城镇化率的提升，或得益于棚改政策的利好，亦或受大城市发展带动，市场得到较快发展。进入2018年，调控深入叠加需求透支，房地产市场回归冷静。未来，部分交通规划利好且有产业支撑的城市，随着城镇化进程的不断推进、品牌房企进驻触发的改善型需求进一步释放，房地产市场仍有较大发展空间；而那些产业发展力不足的城市，人口将进一步被周边中心城市吸纳，房地产市场将面临较大挑战。