楼市进入下行通道,这类城市销量却暴涨33%,房价也要涨了?

从易居房地产研究院3月11日发布的《2月全国40城住宅成交报告》的显示来看，进入2019年，在国家住建部的深入调控下，全国的楼市交易从整体上来说还是延续了去年的稳中有跌态势，在这被监控的40个典型城市里，住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%。具体来看，一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。

虽然全国的楼市交易都还在继续低迷，一线城市却呈现了很明显的回暖迹象。一线城市的销售量同比增长33%，这就表示今年一线城市的销售量比去年年初调控还未有如此大力时的销售量还要高，所以，这也就表明了一线城市的刚需人群在2月份在集中释放。在笔者看来，之所以一线城市会在2月份迎来集中释放主要有以下原因：

排名前列，个税抵扣房贷的出台。

一线城市的个税抵扣房贷是从2018年的年底就开始传出，真正实施起来差不多也是在2019年后，二月份一线城市的房贷利率从总体上来看一直都是首套房上浮10%以上，二套房上浮20%以上。而个税抵扣房贷就抵扣了房贷利率的上浮，使得一线城市从去年7月份就因房贷利率大幅度上浮所积压的刚需得到了集中释放。之所以其他二三线城市没有因为房贷抵扣个税而刚需集中释放，很大程度的原因在于二三线城市里刚需人群的工资本身低，够不上个税抵扣房贷福利。

第二，福利房的比重加大。

在一线城市，尤其是北京，福利房的比重从今年的年初开始就加重了比例。福利房比起一般的商品房来说价格要优惠，当然就会促进刚需的释放。在这些福利房里，最惠利刚需的就是共有产权房，这类房子不仅单价要便宜，由于是和政府共同拥有，总价也要优惠很多，很有利于城漂住房刚需人群的释放。

第三，房价稳中有跌。

从中科院年初发布的房价数据来看，其余的二、三、四城市的房价虽然有下跌的趋势，但大多数都是涨幅在下跌，实际上房价还是在涨，只有一线城市的房价是真正在跌。像北京，上海，深圳这些城市，房价都有或多或少的下跌。房价下跌再加上各大房企的大力促销，肯定会刺激刚需的释放无论是换房人群，还是首套房刚需人群都会趁这个机会大力购房。

从上面我们可以明确看出之所以一线城市的销售量在上涨，比去年这时候的销售量还多，很大程度要归功于房价的真正下跌，福利房，尤其是共有产权房的增加，个税抵扣房贷的出台。既然一线城市的刚需已经在集中释放了，这就表明我国今年的调控目标：坚持房住不炒，惠利刚需已经产生了效果。

当然，在未来一线城市都会坚持房住不炒的调控下，一线城市将会有更多刚需得到释放，但是大家也不用担心刚需的集中释放会导致房价反弹，因为国家住建部会想方设法的把房价稳在一个正常的水平。