大城市才有房地产?三四线城市到底有没有投资机遇?

搜狐焦点东平站 2019-04-04 09:08:59
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房产计划的学员群建立4个月了,原本定位的打卡学习群现在却更像是互助群,群里每天有人提问,相关问题也会引发不小的讨论: “现在有的公寓和门面有返租模式,买下后商家跟你签十年租约,租金比市场价还高,这种模式靠谱不?” “有小伙伴可以聊一下回迁房么?看到市中心地段有回迁房,五年下证,目前价格是周围五分之三

房产计划的学员群建立4个月了,原本定位的打卡学习群现在却更像是互助群,群里每天有人提问,相关问题也会引发不小的讨论:

“现在有的公寓和门面有返租模式,买下后商家跟你签十年租约,租金比市场价还高,这种模式靠谱不?”

“有小伙伴可以聊一下回迁房么?看到市中心地段有回迁房,五年下证,目前价格是周围五分之三左右,我听中介朋友说如果以前他的房子是两证齐全的,那么拆迁以后一定是没问题的,如果是集体土地的房子就只有土地使用证没有房产证,是这样么?地段,学区都喜欢,想入手不知道有哪些地方需要注意呀?”

大家的问题五花八门,但讨论最多的还是有关投资选择:买房选大城市还是小城市、住宅还是商铺、城区还是新区等。最新一场讨论的话题是:

大**酱

“老家在沈阳有自住房,拆迁分了一笔钱,考虑投资的话想问问大家,是买大城市的住宅还是小城市商铺?”

似***华

商铺现在不行!首选一线城市住宅,这是肯定的,就等社保交满两年,直接下手。

N*****晗

如果有过投资商铺的经验,会挑地段、户型,如果价格合适的话,三四线城市商铺的投资价值也不一定比大城市住宅小。

阿***宇

投资房产该怎么选择城市,按照恰空老师的说法是“只有大城市才有房地产”,但德科老师也说过“要正视三四五六线城市的买房机会”,其实各有各的道理,看怎么斟酌理解吧……

是什么决定一座城市是否值得投资?

决定一个城市是否值得投资有两个重要因素:一是人口和产业导入导致供需矛盾加剧,房产供不应求;二是货币供应的增加。当然其中供给还会涉及政府卖地的规模……直白一点说,就是市场上的人变多了,钱也变多了,新房和二手房的供应不能满足购房者的需求,房价自然水涨船高。

这就是我们要关注的第一个指标,人口流入和流出情况。

当然,很多经济学家会告诉你,人口净流入大房产价值高,人口流入小或者净流出,房产价值低,因为人口流入一定程度上会促进楼市的活跃。

但这其实并不准确,因为决定房价走势的还有第二个指标,人口基数。

看到人口净流出时,我们担心的是城市人口流失过大,楼盘过剩,这时我们就要看它的人口基数,比如说这个城市有300万的人口,就算它每年都流出,庞大的人口基数也能保证房价相对稳定。

看到人口流入时,我们的预期是求大于供,房价呈上涨趋势,这里也要考虑人口基数,如果它本来的人口基数小,人口激增带来的影响就会被放大,也就是说三四线城市也存在很大的增长机会。

由此我们得出第一条原则:新增人口多的城市投资前景较为光明,增值空间较大,比如过去2-3年的杭州、成都、武汉等。但人口基数也在一定程度上给了三四五六线城市房价上涨的机会。

为什么只有大城市才有房地产?

提到房地产,非常重要的一个概念是城市化,我们经常在新闻报道里见到一句话,“加快城镇化进程”。

目前中国的城市化规模在60%左右,欧美发达国家在70%-80%,由此可以看出中国的城市化还有很大的发展空间,未来可能会形成一批新的超大城市、特大城市。

人、钱、物在大城市中高速流转,又吸引更多的人、钱、物进入这些大城市。具体来说,就是镇上的人想住在县上,县里的人又想住在市区,地级市的人想到省会城市,甚至想到北京、上海、深圳这些一线城市去。

小巴身边的很多朋友,在杭州工作了五六年后,因为杭州工作机会多、薪资水平高,选择在去年落户杭州,同来的还有妻儿和双方父母。这样跨城市的迁移往往也会对房产市场起到刺激作用。

在这样的情况下,房产的新增供应会跟不上需求的增速,供小于求,房价自然水涨船高。

而且,由于高人口数量形成的网络效应以及需求端的旺盛,大城市通常有一个比较活跃的二手房市场,大城市的房产具备一定的流动性,真正需要卖时,确实能卖得掉。

所以,第二条原则是:如果备选城市满足人口基数和人口净流入的条件,可以优先考虑一线或准一线城市。

三四线城市的房子没有投资价值么?

人口净流入的大城市房产投资前景更好,是不是意味着小城市就不值得投资呢?也不是这样的,这里我们还是要强调:让你的肉身做出选择。

信息对称是投资成功的必要因素之一,房产投资同样如此。

比如说,你在南方某个小城市,听说西安的房子投资价值很大,你当然可以去西安买房子,但是你必须面临的问题是:你对西安的房市信息了解程度很低,即使高铁和移动互联网让你能比较方便地考察西安的情况,但是有些更详细的信息,永远是本地人最容易提前听到风声,比如地铁、地标建筑的修建计划等。

这个时候一定有一个城市比西安更适合你,就是你自己工作所在的城市,或者说你更熟悉的那个城市。

因为你身在这座城市,这座城市每天发生的新闻都会有意无意地涌入到你的手机,涌入到你的大脑,你对这个城市的判断会更加密集,解决了信息对称性的问题,才有机会在购房时做出最优选择,或者是在卖房时尽快完成交易。

这就是我们要讲的第三条原则:大城市固然好,你身边的城市也可以是最佳选择。

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