重磅!北京新房将强制上保险,保费会抬升房价吗?

新买的房子没过两年就出现了质量问题，这已是不少购房人的“心头痛”。

近日，北京市住建委等四部门联合印发的《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》正式施行，北京新建住宅将强制投保工程质量潜在缺陷保险。

未来，北京住宅工程有望引入“保险”环节：除了让保险公司“监督”开发商把房子盖好，后期购房人一旦发现质量问题还能申请索赔。

什么是“住宅工程质量潜在缺陷保险”？

先来明确一个概念。“建设工程质量潜在缺陷保险”，是由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

值得注意的是，这次征求意见稿中明确要求：北京市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

也就是说，开发商在拿地时候，就已经被要求要投保这种保险了。

这个保险费谁来交？

建设单位应当在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费(含不高于30%的风险管理费用)。

保险合同依法成立后，除《保险法》另有规定或者保险合同另有约定外，建设单位依法可以解除合同，保险公司不得解除合同。

但如果保险合同依法成立后，建设单位解除合同、变更保险公司或者变更保险合同内容，对已经销售的住宅工程，应当征得全部买受人的书面同意。

也就是说，如果你买了房子，开发商想跟保险公司解除合同，那首先也需要您同意。

哪些缺陷可获得承保？

住宅工程质量潜在缺陷保险的基本承保范围为地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。

地基基础工程和主体结构工程包括：整体或局部倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；阳台、雨蓬、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；其它地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。

保温和防水工程则包括：围护结构的保温工程；地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；其它有防水要求的部位渗漏。

除了这些“基本款”外，开发商也可以跟保险公司约定一些其它项目，以附加险的方式为建设单位提供保险服务，包括老百姓关心的建筑装饰装修工程、建筑给水排水及供暖工程、通风与空调工程、建筑电气工程、智能建筑工程、建筑节能工程、电梯工程等。

哪些情形不在保险范围？

房屋所有人或使用人未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求、未根据设计用途合理使用房屋、超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等非正常使用造成的质量缺陷。

在房屋使用过程中，因本房屋所有权人或使用人以外的第三方造成的质量缺陷；合同约定的不可抗力造成的质量缺陷，也不属于责任范围。

保险什么时候开始“生效”？

保险期间保险责任开始时间，自建设工程竣工验收合格2年后起算。

住宅工程在竣工验收合格之日至保险责任开始时间内出现的工程质量潜在缺陷，由建设单位负责组织维修。

但如果到了保险合同约定的保险范围和保险期间，应当由保险公司履行保修责任。

保险期限届满后交房的，建设单位应当在交房前15日通知保险公司、业主共同验收，若存在质量缺陷，由建设单位承担赔偿责任。

业主应当在交房之日起六个月内，对承保范围内的建筑质量进行自查，若存在质量缺陷，由保险公司承担赔偿责任。

新房保险可以保多久？

征求意见稿并未明确给出期限。但以上海、深圳为例，最长保险期限是10年。

工程质量保险专家分析，大多数的房屋质量问题往往发生在交房10年内，可以通过保险予以保障。

保险公司该在多长时间内回应？

根据征求意见稿，业主在住宅工程质量潜在缺陷保险的保险期间内发现工程存在保险范围内的质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。

申请之后，就将进入一下流程：保险公司收到索赔申请后，应当在二日内派员现场勘查。

保险公司应当在收到业主索赔申请后的七日内做出核定；情形复杂的应当在三十日内做出核定，并将核定结果通知业主。

对属于保险责任的，保险公司应当自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务；对不属于保险责任的，保险公司应当自做出核定之日起三日内向业主发出不予赔偿通知书，并说明不予赔偿的理由。

还有一条对保险公司的硬要求：制定《保险理赔应急预案》，应急预案应当明确保险理赔应急预案启动的具体情形、应急流程、采取的应急措施等。

换句话说，对于影响基本生活且属于保险责任范围内的索赔申请，保险公司应当在收到索赔申请后的约定时限内先行组织维修，同时完成现场勘查。

索赔中有争议怎么办？

业主和保险公司对保险责任范围和维修结果是否符合要求存在争议的，业主可以与保险公司共同委托具有工程质量检测专业资质和司法鉴定资格的第三方工程质量检测鉴定机构进行检测鉴定。

对赔偿金额存在争议的，业主可以与保险公司共同委托具有相应司法鉴定资格的房屋质量缺陷损失评估机构进行评估。

保费会否抬升房价？

由于新房保险是开发商负责投保和交保费、业主申请索赔，这让不少人担心，这笔保费是否会影响房屋售价？

在征求意见稿中可以看到，开发商投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出。

建设单位在办理施工许可手续前，与保险公司签订书面保险合同，并一次性支付合同约定的保险费（含不高于30%的风险管理费用）。

在北京，这笔保费对于开发商而言，基本上就是每平方米增加几十块钱而已。

工程造价并不是房价，而是成本价。也就是说，开发商承担的保费其实并不算太高，能转嫁到购房人身上的空间很小。

据悉，本办法自发布之日起施行，有效期至2024年5月1日。