市场能否走向全面回暖?放宽落户不等于放松楼市调控吗?

Q1.

网友圆滚滚的寄几：丁总，近来时常看到关于“小阳春”的新闻，各地调控政策也感觉略有放松，接下来整个市场是否能走向全面回暖？

丁祖昱：2019年开年以来，各地调控“松绑”、70城房价上涨，部分城市土拍大热等迹象，以及克而瑞的统计数据，都印证了一季度多数一二线城市同、环比都实现了正增长，二线城市新开项目的去化率也有所回升。

事实上，一季度的“小阳春”行情确有发生，3月份商品住宅成交环比上涨73%。但当前市场下行趋势依旧保持，一线和部分二线先期阶段复苏回暖。从新房和二手房成交结构看，刚需和改善自住需求支撑了当前的复苏之势。这一波上涨，动因在于信贷宽松叠加调控政策的实质松动，房价上涨恐慌预期推动了观望刚需的释放，待需求“消耗”后，市场或将复归常态。

Q2：

网友和你在一起：最近，发改委给出了“放宽落户不等于放松楼市调控”的论调，对此，丁总您怎么看？

丁祖昱：国家发改委发展战略和规划司司长陈亚军6日表示，放宽落户并不等于要放松房地产调控。不管户籍制度怎么改，都要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不动摇，保持房地产市场平稳健康发展。城市既要满足刚性和改善型住房需求，又要坚决避免投机者借机钻空子，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，防止房价大起大落。

在我看来，此时发改委站出来发表这样的言论，目的是“稳定军心”。当下，房地产市场最重要的工作就是寻求“稳定”，无论是房价、地价还是预期。我们很容易会发现，无论任何区域、交通、人才等方面的政策出台，人们习惯性将其与房地产挂钩，引发房价上涨预期。

事实上，人才落户政策的出发点，在于通过吸引人才，提升城市的核心竞争力，同时满足了刚需和刚改客群，当然对地方房地产确有一定的拉升作用，但地方政府是否打着人才落户的幌子放松楼市调控，我看未必完全是，还需从城市的全局来看，比较相关的配套性政策。“人才”的竞争，才是城市未来的竞争。

Q3：

网友这个大叔不太冷：买房后，“以租还贷”是一种较为稳妥的理财方式吗？

丁祖昱：以目前的房价和房租水平，国内大多城市的租金收益率在3%以下，低于房贷利率，单纯“以租还贷”并不现实，尤其是在一线城市和部分二线城市。

在自住房源充足的情况下，“以租养贷”倒是未尝不可，这也是一种常见操作方式。但将房贷完全寄托于租金收入，除非未来房价出现明显上涨，否则从理财角度上看，多半是赔本买卖。正由于近些年房价的快速上涨，这种“以租养贷”的方式，才让大家产生一种“稳妥”的错觉。在未来，如果房价可以保持一个相对稳定的水平，随着租金的不断上涨，可能会越来越“稳妥”。